会社が建物を一棟借りし、それをテナントに転貸しているのですが、会社が破産する場合、これらの契約はどうなりますか。
設問のようないわゆるサブリースの場合、破産管財人は、賃貸人（ビルのオーナー）との関係では、賃借人破産の場面として契約を解除するか履行するかの選択権がありますが、転借人（テナント）との関係では、賃貸人破産の場面と同様、物件の引渡を受けて対抗要件を備えている以上解除を選択することはできません。
転借人に貸し続けるためには、賃貸人から物件を借り続ける必要があり、結局、賃貸人との関係でも契約を解除することができなくなってしまいます。
しかし、このようにどちらの賃貸借契約も継続させるとなると、事務処理が負担になることはもちろん、賃貸人への賃料の支払いによって、債権者の配当に回すべき破産財団がどんどん目減りしてしまいます。
そこで、破産管財人としては、賃貸人と転借人の直接の賃貸借契約への切り替えを促し、破産会社を契約関係から離脱させるよう努めます。
この時、賃貸人・破産会社間の敷金・保証金の額よりも、破産会社・転借人間の敷金・保証金の額の方が大きければ、そのままスライドする形での処理が可能です。転借人の敷金・保証金の差額は、破産債権として届け出てもらいます。
逆の場合には、賃貸人、転借人の双方に条件の変更を検討してもらう必要があるでしょう。
